江宁上秦淮紫京四季考察日记,南京楼市买房

苏北哥的一点思考:

从目前南京市场来看，河西和南部新城的改善盘本来就去化不错，而上面最近两个月又出了很多的放松限购和降低利率的政策，本意是吸引外地买房人来南京买房，让南京大部分的刚需盘出现回暖。

但据北哥观察，最近有一批外地的朋友已经开始纷纷登陆南京，只是和预想的不一样的是，来的并不是J菜，来得人中职业L刀居多，他们的目标是目前摇号火热的改善盘，而不是目前需要回暖和去化的一般楼盘。

最近远郊楼盘又出现了去年底的优惠和打折情况，冰火两重天来形容目前的市场情况一点都不过分，这对于即将开始的7月第二次土拍又会有什么影响呢？

问题来了，市场接下来的走势有可能是以下几种

1：热盘更热，冷菜更冷

2：热盘更热，溢出的需求辐射到其他楼盘，以点带面，全面回暖

3：继续放松，认房不认贷，鼓励更多需求入场

你认为会是哪种走势呢？

---------

给大家带来上秦淮新盘金隅华发·紫京四季的考察评测

金隅华发·紫京四季项目前身为上秦淮G88地块，在去年9月27日，上秦淮G88地块最终被金隅摇号竞得，出让面积为.02㎡，容积率≤2，成交总价万元，楼面地价元/㎡，未来毛坯房最高限价元/㎡。

后来，项目由金隅跟华发合作开发，由华发进行操盘，这两个开发商对于南京楼市来说都算是老熟人。

金隅地产，是来自北京的国企，从河西中的金隅紫京府、江北新区白马板块的金隅紫京叠院，再到九龙湖畔的金隅紫京云筑，金隅给南京买房人带来过各种不同的住宅产品。

而华发股份的母公司珠海华发集团是珠海最大的综合性国有企业集团，中国企业强，近两年在南京楼市动作也比较多，现阶段燕子矶还有华发四季雅筑项目在售。

这样一看，紫京四季项目安全性略高。

项目区位

紫京四季项目落子于江宁上秦淮双龙大道与秦县路交汇处。

编辑

切换为居中

点评：

其实说江宁区的项目，有时候真的不好下手去分析，因为客观的去说的话，尽管说可能江宁区域很大，但是买房人真正极为认可的区域就是“两湖”区域，即百家湖与九龙湖，而在这“两湖”之外（南京南站这里不作讨论），江宁由于版图太大，导致多个子板块十分分散，其能级更是皆不相同。

在这里先说说几个：青龙山、上坊、谷里、正方新城、甚至禄口都是属于江宁区域，尽管各有优劣，但是似乎都很难担得起“大热板块”这个名头，而再把目光转向上秦淮的话，似乎是比较有能力接班“两湖”之后第三把交椅的江宁子板块了。

从双龙大道这条轴线出发，所谓的“南京第二新街口”百家湖、“生态宜居高地”九龙湖现阶段已经发展接近饱和，而可以看作是九龙湖的延伸的上秦淮板块的新房，似乎就自住来说是比较不错的选择。

下面说说金隅华发·紫京四季项目的具体配套：

交通方面，项目未来业主可以驱车通过双龙大道前往江宁各个区域，通过双龙大道衔接内环西线还可以前往主城区域。而在轨道交通方面项目可以说“未来可期”：始于秣周东路站的地铁3号线南延线正在建设中，根据近期公布的《南京市年经济社会发展重大项目计划》，预计将在年全面建成。

项目距离地铁3号线南延线中的和风路站不远，步行距离为米左右。

商业方面，项目距离江宁地标性大型商业——体量约20万㎡的砂之船奥莱车程三公里出头，周边苏润万家、潮空间、悠悦荟等商业还会陆续开业。

编辑

切换为居中

除此之外，砂之船奥莱西侧的上秦淮第二大综合体——未来网络产业创新综合体，商业体量约17万㎡，规划打造集体育运动、海底世界、花园集市等业态的、主题体验式、一站式娱乐休闲式商业空间，预计将在年底建成，未来区域商业业态会非常丰富。

编辑

未来网络产业创新综合体效果图

教育方面，项目周边不远就有规划中的幼儿园、小学、初中，其中上秦淮初中设有10轨、30班、人，年12月29日已经招标，预计近期启动建设，2年内建成，现阶段还需要未来业主耐心等待挂牌。

编辑

切换为居中

但是考察团在实地考察时，发展项目周边的教育地块目前尚未动工，这方面速度需要加快了。

产业方面，区域未来将打造未来网络、智能制造两大百亿级产业，将引进了腾讯、华为等企业余家企业，当然，这一方面需要一定时间来落地。

医疗配套方面，项目南侧有规划中的江宁妇幼保健院，三甲级别，2年内建成。

城市景观方面，板块坐拥占地约28.7平方公里的上秦淮湿地公园，还有占地面积约亩的上秦淮国际文化交流中心，这方面不需要担心。

编辑

切换为居中

上秦淮湿地公园

项目概况+户型样板间

产品打造方面，紫京四季项目打造了19栋小高层（17F-18F），总户数为户，容积率：≤2.0，打造建面约、、㎡主力户型。得房率在79-82%，层高2.98米。

编辑

切换为居中

其中建面约、㎡户型为两梯四户；㎡为两梯两户。整个小区容积率比较低，从户型面积设计来看，基本上也是刚改人群起步。

项目整体定位比较高，有下沉式会所、露天泳池和3大架空层“泛会所”，品质创造价值。

建面约㎡三室两厅两卫

编辑

切换为居中

建面约㎡三室两厅两卫

编辑

切换为居中

建面约㎡四室两厅两卫

编辑

切换为居中

先来看看项目㎡的样板间，在这里给大家说一下，置业顾问表示后期项目公区并不能以上图为参照标准！另外㎡户型是一梯一户，相对来说公摊面积要更大，得房率大约79%。

编辑

切换为居中

自带松下四合一智能门锁

编辑

切换为居中

玄关有鞋柜精灵

编辑

切换为居中

被客厅隔开的南向次卧，显得有点怪，L形的空间

编辑

切换为居中

编辑

切换为居中

开间达到6米的大横厅，尺度比较到位，餐厅面积也比较合适

软装好看是好看，但很多都不是交付标准，需要与销售确认清楚

编辑

切换为居中

编辑

切换为居中

编辑

切换为居中

阳台柜体并不是交付标准，让人有点失望

编辑

切换为居中

三段式干湿分离客卫＋次卧与北向书房

编辑

切换为居中

空间很大的主卧，主卧卫生间带浴缸＋淋浴室，不错的设计

升级装修包含吊顶灯带，不带主灯，另外项目层高2.98米

编辑

切换为居中

项目升级装修标准细节，注意不同户型存在一定区别

我们再来看看其他户型的样板间

编辑

切换为居中

㎡也是横厅设计，这个看个人喜好，因为总面积不够大的话，做横厅对卧室面积的影响太大了

编辑

切换为居中

厨房+干湿分离客卫，大家可以注意以下，客卫也是悬浮马桶

编辑

切换为居中

次卧

编辑

切换为居中

主卧＋阳台，尺度都可以，这主要得益于超过百分之八十的得房率

编辑

切换为居中

同样是横厅，开间5.8米

编辑

切换为居中

编辑

切换为居中

编辑

切换为居中

关于紫京四季项目的样板间，考察团在这里主要说两点，升级装修包元/㎡，产品上，用到东芝/日立VRV中央空调、百朗/爱迪士新风、菲斯曼/A.O.史密斯地暖、西门子油烟机、灶具、嵌入式消毒柜/洗碗机、杜拉维特/唯宝/汉斯格雅/科勒卫浴等，多国际一线大牌。（据说购买大户型装修标还可以打折）

另外在细节上，给人印象也比较深刻。

就产品细节上来说，紫京四季项目担得起“细节满满”四个字，考察团认为还是值得点赞的：洗手间会做隐形踏板，很简单的一个原因——“方便小孩子洗手”！

编辑

切换为居中

周边新房二手房对比

周边新房方面，别说上秦淮，就算放眼整个江宁区都存在“新房房荒”问题，甚至有江宁老铁跟考察团抱怨：自己一个江宁土著都不知道在哪买新房好了！

而紫京四季项目东侧不远处就是在建中的融信秦尚栖庭（在售）和芳原（在售）。此前，年12月1日融信秦尚栖庭加推了17号楼，销许均价约元/㎡，目前还有少量房源在售，基本接近清盘！

编辑

切换为居中

融信秦尚栖庭

而芳园项目目前在售3、16、17号楼（其中3#为叠墅），销许均价约-元/㎡，户型建面约、、、㎡，其他楼栋还有少量房源在售。

编辑

切换为居中

区域内新盘不多，二手房房源也不算太多，目前二手房挂牌价在3.7-4.7万/㎡左右。

编辑

切换为居中

当然了，部分价格较高的二手房房价具有迷惑性，拿帝景天誉项目举例，帝景天誉项目位近三号线的联排别墅产品，所有这个二手房价格仅供各位读者参考，根据链家网

转载请注明：http://www.abuoumao.com/hykz/4069.html